疫情冲击之下，地产政策将如何演绎

当前在新冠疫情冲击下，中国房地产政策未来持续宽松可期，预期经历三阶段：阶段一：目前时间点，土地 出让政策宽松，缓解房企 2019 年四季度以来拿地上升带来的土地出让金违约风险；阶段二：疫情持续而售 楼处未全面解除封锁，融资政策宽松，缓解销售回款下滑带来的债务违约风险；阶段三：疫情结束售楼处 全面解除封锁，开发商在快速增长的偿债压力下，将持续累积的项目快速推向市场追求销售回款，适当刺激购房需求缓解供需失衡带来的房价下行风险。

回顾历史：

危机之下，地产政策因地制宜。2003 年非典前后，房地产市场在 98 年房改后出现快速上行迹象，2002 年后房地产行业调控政策全面开启。而非典疫情持续期间，房地产市场受冲击较小，疫情结束后，行业调控政策以信贷层面的政策收紧 为主。 2008 年金融危机期间，为保障经济增长，避免房地产市场快速下滑，调控政策大幅宽松，在房地产信 贷支持、增加保障房供给、房地产税费减免方面出台多项刺激政策，整体行业在 2009 年出现快速复苏，量价快速增长。当前在“房住不炒”大政策下，房地产因城施政将会更加频繁，当前时间点和2003年相比变化较大，2003年中国经济处在快速上升阶段，因此短期突发情况不会改变房地产上行趋势，当前中国经济处在转型阶段，而去地产化依赖的情况下，房地产大环境不利。

审视当前：新冠之下，自上而下边际宽松。2 月 12 日中央政治局会议定调，强调加大宏观政策调节力度，在货币政策及财政政策层面，相对于 2019 年底中央经济工作会议的政策表态更加宽松。中央定调，地方层面积极响应，包括上海、深圳、杭州等地 陆续出台楼市政策，包括允许房企延期缴纳土地出让金、延长土地开竣工时间等，目的在于缓解销售经营 活动停滞带来的流动性风险。

展望未来：因城施策，宽松加码稳定市场。我们认为，当前地产行业宽松政策只是宽松第一阶段，即土地出让环节政策宽松，缓解开发商拿地应 缴土地出让金违约风险。后续政策层面还将经历两个阶段：阶段二，疫情结束前，融资环境边际宽松，缓 解销售回款不足的施工停滞风险以及债务违约风险；阶段三：疫情结束后，适当刺激购房需求，缓解售楼 处全面解封后，开发商在债务压力之下，快速出货带来短期供需失衡对房价的负面冲击。

策略上：中性偏空。对于三四线城市，甚至县城的开发商来说，每年返乡置业的投资帮助销售大量项目，以缓解他们的财务压力。而今年突发的新冠疫情使该类小地产商债务出现比较大的压力，未来在偿债压力下可能会推出更多楼盘，更大力度的折扣以缓解债务压力。