黄奇帆最新2万字讲透中国房地产大趋势

12月26日，在2020中国经济形势解析高层报告会上， 重庆市原市长黄奇帆出席并发言。他在演讲中深度剖析了我国房地产业的过去与现状，指出了未来的六大趋势，值得一读。

以下为演讲内容：

原来给我出的题目是讲房地产，我脑子里想着房地产可以讲一个半小时、两个小时，专门讨论讨论也是可以的。后来我们会议召集方跟我商量，除了房地产以外能不能对中美贸易战、贸易摩擦中的趋势也讲一下。我想了一下当然可以，这样一来本来讲两小时的就变成两个半小时。房地产就用一个小时讲完，还有一个小时可以讲中美贸易战，大家关心的事。我也知道这两件事我们社会各个方面都很关心，机会难得，我延长一点时间。

首先就是讲房地产。中国房地产调控也好、发展也好，到了现在这个阶段大家都很关注今后五年、今后十年，比如到2030年，今后的十年中国房地产会出现什么样的趋势，我想很重要的是六个方面的趋势。

第一个趋势，房地产的总量，每年的建设量会趋于缩小，规模会缩小，逐渐的减少。我们去年整个中国的房地产，去年一年的建设规模17亿平方米，建了17亿平米，销售规模也是17亿平米，大体上是世界之最。

我自己估计2030年的时候，这17亿每年会逐渐减少，到2030年会降到10亿平方米左右。到了10亿平方米以后，是不是到2040年降到5亿平方米呢？也不会。到了10亿平米左右就变成一个平衡点，每年折旧和每年需要新建的数大体上进入平衡态，就变成一个持续稳定的发展状态。也就是说现在的17亿平米是高点，回落以后也不会降到3亿、5亿平方米，到10亿平方米又会形成一个平衡点。

这里面首先要说，大家知道1990年整个中国不管是民间造的还是政府造的，还是国有企业，那时候单位分房子，反正整个中国在1990年造了1000万平方米。上海1990年一年其实只造了几十万平方米，所以这么去想的话，那时候房地产市场还没展开，房地产公司基本没有。要说有造房子的当然都是政府机关和政府国有企业拿的钱，由房产局负责建，建了以后作为分配房搞，那时候的量很小。

90年代开始有了房地产市场，房地产公司也从90年代展开。到2000年，整个中国房地产一年的建设量是1亿平方米，这1亿平方米70%-80%已经是房产公司造的，已经是市场化的了。那么从2000年1亿平方米到2010年的10亿平方米，我们国家破10亿是在2010年，可以说这十年涨了10倍，相当于翻了三番多一点。

从2010年的10亿平方米又隔了八年，增长了7亿平方米，一共是17亿平方米。宏观上说就是从2000年-2017年，18年期间翻了四番，就是16倍还多一点。全世界房地产的增长规模以这么快的速度，从1亿平方米涨到17亿平方米，全世界一百年历史上绝无仅有。可见中国的房地产发展势头和规模。

你如果根据这样的势头和规模想象一下，是不是今后十年再来翻一番，17亿变成34亿呢？我刚才说了不可能，2017年、2018年17亿平方米，大体就是中国房产规模的天花板，碰上天花板进入拐点，往后是逐渐减少的。当然不会一年减3亿、5亿平方米。总的意思就是当年怎么样往上涨，势如破竹的上涨，减的时候不会势如破竹往下减，而是逐渐的往下减，十一二年减掉40%，大体如此。

这是我讲的整个趋势。这就要解释一下为什么2000年-2018年房地产的生产量能够涨16倍，或者说为什么1990年-2017年，房地产从1000万平方米涨到17亿平方米，这个倍数不得了。这里边就有四个原因，造成中国一旦发力的时候房地产非常大规模的扩张。

第一，1990年的时候整个中国城市居民人均住房面积是不到10平方米，像上海人均住房其实只有六点几平方米，三口之家20平方米，这算是过得好的。你可能是个工程师、厂长，也就是三五十平方米，这是1990年的时候。那时候上海人的困难户是人均2平方米，你想象一下8个人家16平方米，不到20平方米。那20平方米要吃饭、要休息，又要睡觉，吃饭的时候在这间房里，做功课也是在这儿，睡觉的时候肯定桌子上睡人，地上铺了席子睡人，上面再吊个吊床也睡了，七八个人要睡在这里，住房是非常困难的。

所以首先中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，一个非常大的刚需扩张的过程。这是第一个概念，就是中国在1990年以前住房在计划经济分配的时候，由于资源短缺分配的量极小，所以大家的住房是很困难的，这是改善住房扩张的需要。

第二，大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市，中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等。人口扩张。大家知道1980年改革开放初期，整个中国是9亿多人，不到10亿人，我们城市居民2.8亿人口，也就是说那时候我们的城市化率其实只有30%，9亿多人里边有6亿多人是农民，不到3亿的城市居民。到1990年的时候我们城市人口逐渐增长到了4亿多，到2000年我们城市人口到了5亿-6亿，现在城市人口多少呢？不算农民工，我们城市人口有7亿左右。把农民工在城里常住人口也算城市人口，我们已经到了9亿多一点。那么农村里的农民人口现在是4亿多一点。

讲这个意思就是城市人口扩张，当然同样需要人均30、40平方米，总之现在的中国城市人口6亿多，7亿左右，还不算农民工的话，这7亿人口实际上都是平均达到了40-50平方米，这是第二块，就是人口扩张产生了巨大的刚需。

第三，我们在城市发展中有个旧城改造，对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。这种拆迁的过程，拆旧的要造新的，旧城改造，这一块也是发生在40年来，特别是近30年来城市发展中的一个故事，这一块也是个拆旧迎新，拆掉1亿平方米，可能造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。

第四，我们正常的房地产折旧，中国的房子50年代的时候农村里是土坯房，城里是砖木结构房。土坯房五六年就要拆掉重造，里边没什么钢筋水泥砖瓦，就是土坯搭起来的，刮风下雨有四五年就重来了。砖木结构的房一般15年，城里的也要拆掉，这是一种。到了改革开放1979年以后开始造钢筋混凝土，那时候钢筋混凝土的标准就是5层楼到12层楼，这些房子的标准理论上没有任何人去破坏它，30年左右就到了折旧年龄，拆迁重来，也就是说它只能生存30年。

在这个意义上讲如果你1980年造的房，现在差不多又要拆了。中国这样的房屋也是钢筋混凝土的，但是水泥标准、钢筋混凝土各方面的档次比较低。一直到2010年以后，我们建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以50年-70年。那么世界各国现在的钢结构的房，欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只要是钢结构的房一般都是100年，没有地震这种特殊的外力破坏，不发生战争，正常状态下这个房屋可以生存100年。

所以我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。所以中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。在这个意义上，我们的GDP常常造了很多效益不高，战略上讲无效的GDP。我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度，由于这种无效其实付之东流的也不少。

这四个情况是我们过去30年，从1990年到现在1000万平方米变成1亿平方米，变成10亿平方米，变成17亿平方米一年建设量的一个原因所在。从90年代1000万平米到1亿绝对量不多，但是增加的倍数这十年涨了10倍。新世纪初的十年从1亿变成10亿，又涨了10倍，这十年涨的最快。2010年以后，到2018年涨了一倍，但是基数大了，这八年也差不多涨了7亿，所以从量来说大体上是这么个情况。

为什么可以说今后的十多年，房屋建设不会17亿再变成34亿、40亿，不会这么涨。因为刚才说到高速度扩张的四个原因大部分消失了。

第一个就是人均现在到了40多平米，有的城市50平米，总之全国的平均值是40多平方。全世界的城市有的人家庭富裕，三口人住着300平米的别墅，500平方的别墅，甚至有几套房。当然他的面积就超级多。但是就大数平均来说，一般到了50平方米左右，满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。

基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。总之一个城市1000万去平均的时候，有人多有人少，平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是。就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展。

第一，补充刚需的缺口、补短板，满足10平方到40平方米的巨大的缺口，这个阶段过去了。以后除非发生战争，房屋敲掉了重新来。正常情况下这一块的补充量就很小了。

第二，人口。中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上，就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。城市化过程就是指农村的农民进城，不断进城，到一定阶段农村里不再有人进城，形成了平衡。这个平衡的拐点就是刘易斯拐点，大体上就是70%-75%，所以我们现在总体上已经比较高了。也就是说今后十来年还会有十多个百分点，差不多还会有2亿人进城，这是确定的。

但是这2亿人进城跟原来4亿人、5亿人，后面有10亿农民，每年有几亿人往城里转，这个过程不同。它后面的后续部队越来越少了，所以就此而言农民数量在减少。这时候进城的人也不是铺天盖地的小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。在这个意义上，人口扩张的基数、农民进城的基数今后十年数量会大大下降。

第三，从前几年开始，我们新造房的标准至少都是50年以上，这样一来折旧率下降了。本来假如有200亿平方米，你是30年到时就要拆，到时就变成烂尾豆腐渣的房，要拆掉。这个折旧的概念本来30年折完，现在变成了50年折完，这个基数又缩小了，这又是一个方面。旧城改造，大规模拆迁，为了建一栋楼把旁边还算正常的房屋一起拆了，城市布局调整，这些事情都在过去20年大规模的城市化过程中逐渐趋于完善。要说今后除非你这个地方突然要造个新城，你可能就会有一些大动作，一般来说像过去20年经常发生的每个城市都在扮演的大规模的动迁、旧城改造的故事，可能要减少70%-80%。这四个因素都在收缩，所以房地产的建设规模也就差不多。

另外从绝对总量来说，现在人均40多平方米，我们有差不多7亿多的城市居民。如果把今后农民工都算在里面，总而言之现在有七八亿人，人均40平方米，我们有300多亿平方米。那么这300多亿平方米或者今后如果9亿多城市居民，每人40平方米，360亿平方米。每人50平方米，450亿平方米。这400亿左右平方米今后当然会有折旧，那么这个折旧，如果按照50年平衡来算，每年就是8亿平方米。

所以我刚才说到了总量下降，降到10亿的时候，又过了十来年，形成了一个新的平衡态，就是指过十来年整个中国的存量房屋，各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米。这就是要更新居住。到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的修修补补，增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。

这是我想说的第一，就是结构性的原因使得我们在过去的30年从1000万变成了17亿平方米。在过去20年，从1亿平方米变成了17亿平方米，这是有四个原因。

同样是这四个原因的逐渐消失或者问题逐渐缩小，使得它17亿平方米一年变成10亿平方米左右，到了10亿平方米左右又会形成一个新的平衡，以后主要不是城市扩大造房子，不是改善刚性缺口造房子，而是房屋的寿命折旧形成了一个增量与存量之间的调整，这是我讲的第一点。

二，对房地产的价格趋势做个判断。

我们还是以2000年的房子价格算账，因为1990年没有房地产市场，都是政府分配，你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。那时候全国平均的房价其实就是1000块钱左右，这是全国房价的总平均。

上海的住房平均价格其实就是2000多块一平方，上海那时候最高档的地区，上海衡山路的各种很好的公寓，那时候也就是6000多块钱到7000块钱，那时候听起来就很贵，就像现在均价在3万的上海房价，然后出现了十几万一平方，你就就会觉得很贵。同样在20年前，上海房价在2000块钱，全国是1000块钱左右。

那时候上海如果出现房价七八千，就会觉得很贵。所以那时候就这个价，经过这20年上海的房价从2000到现在的均价三万五左右。这个均价怎么算的呢？不是新生产的房子，是把各种地段，市中心的、郊区的，整个上海2000平方公里范围内，一环、二环、三环，2000平方公里上的各种建筑形成的均价。所以高的价格十几万，低的价格也有一万多的，但是一万多已经要过了崇明岛了，就是上海的郊区的郊区的郊区，几乎在农村区了。从这个角度它整个的概念可以这么说，均价是从2000年2000块钱的均价，现在变成了三万五，涨了16-17倍，这是一个均价的概念。

第二，高档房那时候7000块钱，现在是12万。也差不多涨了16-17倍。现在上海衡山路那个2000年7000一平方的，现在就是是12万-13万。所以这20年房价不是翻三番，其实是三番半，四番左右。全国之前是1000块钱均价，现在差不多一万多块，全国的均价涨了10倍左右。北京要算账的话相信也是十五六倍，杭州也是。

深圳会倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级的大城市，这个大城市的房价还没有上海那么高，但是现在深圳的房价不比上海低，所以他的倍率有20倍。

总而言之中国的房地产全国而言平均是涨了10倍以后，在这20年。

那么这就要分析涨10倍是什么原因，要有个结构性分析。任何问题只有把结构性的原因搞清了，你才能看到趋势。刚才说建筑总量也是分析结构才看得清趋势。同样，分析价格也要看结构。物价的问题、价格的问题，从来有三个原理来支撑：

1.任何商品价格上涨和供求有关，供不应求就涨价，供过于求、供大于求就跌价，供求决定价格。这是一个原因。最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，我们原来每年任何一瞬间，整合农村地区养在家里、养在畜牧场里，存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头。整个猪的存栏数少了40%，那自然根据猪的生长周期，猪的供应量就短缺了，短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处。少吃了很多的猪肉，对中国人的血脂和三高降一点有好处。但是总体来说供求决定了今年突然冒出一个“黑天鹅”。物价指数到11月份到了4.5%，是这十年来最佳的物价指数。其中猪的因素在里面起了3%，如果没有猪的因素现在的物价指数也就不到2%，当然把猪的价格剔出也是不对的，因为一篮子的商品指数价格，任何一个东西多了少了都会影响别的方面。这是供求的概念。

2.价格因素往往是货币现象。如果货币印发的多，价格就会涨。这就和基础货币有关了，我们国家在2004年的时候，整个国家基础货币发行量，就是印钞票的基础货币发行量是4万亿，到去年整个国家基础货币是32万亿，涨了8倍，翻了三番。这个基础货币出来当然要进入市场，会引发通货膨胀。但是大家又没感觉，这个杯子没涨价，或者说我们的生活用品很多也没涨价，因为所有这些平时使用的商品都是属于产能过剩，供过于求的，所以即使通货膨胀在买不掉的东西面前，通货膨胀也没用，商品不涨价还是不涨价。

物价上升是三个因素，一是货币发行，通货膨胀。二是供不应求，如果仅仅供不应求货币没发行，供不应求也不会出现，因为大家都穷，穷的资金收缩，买不动东西，你说供不应求这种事情除非是很奇怪的管制，正常情况下不会的。所以在我们这十几年货币这么增加了，没有感觉各方面都通货膨胀，那这个钱总要出来，出到哪儿去呢？只有房地产是供不应求的，是一个从人均10平方到40平方的过程，是一个城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿的过程。这个过程有一个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，影响商品的价格自然也会往上涨。所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房地产倒没怎么涨。所以第二个因素是通胀。

3.汇率。货币是一个国家自己的货币，从全球来看每个国家的货币对别的国家都会形成汇率，这个汇率如果升值了，这个时候是一种概念。如果贬值了，又是一个概念，那么如果贬值了，外汇进入中国买房子就变得便宜。如果你的货币升值了，外国人拿了钱来买中国的东西就显得贵。那么在这个过程中也会推动中国房地产价格往上升或者往下降。总体上在过去的20年，我们货币超发、增发，货币的增长率是最高的。但是之所以没有影响其他的社会商品，房地产立了大功，它等于像个大肚子把货币吸收到它这儿，社会其他方面反而平衡了。房地产之所以有这个吸收性不仅是因为它量大，而且它供不应求，这两个因素结合起来它就往上升。同样这个过程中，中国人民币也出现了贬值，要知道90年代的人民币是1美元换2块、4块、6块，后来变成了7块，最高的时候换到8块，1美元换8块人民币，然后又有人民币逐渐升值，现在又贬值，到7左右。也就是说这个汇率变成也影响中国市场。

讲这三个因素，过去的20年都是推过中国房价上升的。但是今后十来年这三大因素存在不存在？当我们的货币从4万亿增加到了30多万亿，涨了8倍。M2过去十几年每年增长10%以上，最高的时候增长20%以上，现在开始你看已经连续三年中国的M2每年的增长就是在8%-9%，很稳健，一位数的增长，也就是GDP涨多少，物价指数是多少，加在一起就是它的增长率。同样基础货币的发行量也大体上在8%左右。

总结，中国这几年的货币政策基本上稳定在跟GDP增长率同步，再也不会出现GDP涨8%，货币涨16%或者20%，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格泡高，这是一个概念。

第二，人民币基本上是在升值或者稳定当中，中国人民币今后十年又要从现在的1：6降到1：8或者1：9，我认为不会出现这样的概念。人民币稳定或者还在升值，外资进来炒作房地产，买了你的房，等着你的房子升值的概率很小。因为如果人民币贬值他外汇值钱来买，买了之后中国房地产升值了他赚钱。如果你这个汇率显得人民币很硬朗，他用外汇换成人民币买你的房子就贵，过几年哪怕房子涨了一点，他的货币如果没有出现大起大落的话，他赚不了多少钱。所以汇率现象炒作中国房地产的可能性不大。货币现象使得房地产泡沫扩张可能也不大。供求上已经平衡饱和，说某个城市出现结构性短缺可能，但是整个中国的房地产还要每年去造很多的房子来满足大家的刚需，这个概念不成立，所以供不应求的现象小了，货币现象小了，汇率现象少了，通货膨胀、物价上涨的要求低了。从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零。你说某一个地方的房子有可能，但也不会出现十年翻两番。所以在这个意义上大家别再把生活的理念用2000年-2015年期间的经验来推理今后15年，反犯经验主义的错误，这是房价的问题。

总体上我们的房价也不会大起大落，如果没有什么特殊的外力作用。比如香港的房价如果出现了美国金融危机的冲击，房价会下跌。这是一种国际上的外力特殊的冲击。那么如果国内出现经济危机当然也可能出现一阵子下跌，总体来说中国经济的稳定性，大幅度的房价下跌是不会的。但还要想着大幅度的房价上升，也是一种梦幻，做梦。总体平衡，局部的有涨有跌，这是个基本的描绘。

第三个概念，就是中国的房地产债务会得到控制并且有较大幅度的下降。中国房地产世界之最的现象就是高负债。房产商平均负债率84%，这是讲整个中国9万多个房产商的负债率在84%，是不是我们中国的前10个、前100个大的房产商的负债率就低一点呢？2018年中国前10大房产公司资产规模在5000亿以上到1万多亿之间的前10大房产公司，他们的负债率是84%，跟9万个房产企业的负债率基本一样。香港人炒房地产，香港的房产公司可以说就是中国房产商的老师。

因为香港在70年代、80年代、90年代就是一个房地产最发达的地区，1990年的时候中国还没有房产公司，所以大体上中国的土地批租的方法，中国的房地产商运行的方法，90年代向香港学来的。但是香港房产公司的平均负债率就是在35%左右，香港的房产公司到了大陆来运行，是不是南方的橘子跑到北方就变了呢？

也没有，现在香港的那些有名有姓的房产公司在中国的房产独立核算，负债率也是40%左右，并不怎么高。可见房地产公司的负债率高是中国特有的现象。美国、欧洲也负债率不高，都在50%以内。为什么我们的负债率特别高呢？大家只要看看房产商怎么运行的。

首先是批租土地的时候，一块地如果有1000亩，1亩地如果500万，那么1000亩地就是50亿。这50亿不是自有资金，是跟银行贷款来的。银行本来应该有自有资本金抵押物才能跟银行贷款，现在银行说你买地的钱我给你，买了以后这块地抵押给我，本来已经先有抵押品再借给你钱，现在这地方就交错了。这50亿地买下来是负债，然后要把这个房子建起来可能要花100亿，这100亿就是要有一个开发贷，这个开发贷假如说他去借了60亿，他整个要100亿，他可以先借五六十亿滚动开发，分一期、二期开发，这是第二个，开发贷又是借来的。

第三个是等到你把一期的房子造好了，他就进行预售。老百姓钱给了房产商，把全部的款项，包括按揭贷款付给了房产商，房产商的房子可能要过一两年才能封顶造好交房。这一年里面只要你拿了人家的钱，东西没交给人家，你就是欠债，这种欠债说得好听一点叫无息欠债，因为老百姓买房的钱没有利息，让房产商白白利用了。说得不好听，实际上是一个赖皮的欠债。这三个概念一起已经把房产商的一生都在负债概念总结出来了。中间总有一点自己的资本金或者利润在里面滚，所以负债率这三块就是到了84%、85%，这都是讲正常的，项目运转正常、房产公司正常、规模不小，实力也很强的，就到这一步。几千亿的运行，三笔账一算就叠加起来了。

如果这个房产商规模小一点、质量差一点，资金短缺的严重程度更厉害一点，他可能这三种资金过来还不能够把项目搞成，他可能还要欠施工款，施工队里农民工的工资欠款，建筑企业的欠款，或者说让建筑企业垫资来建设，以后房产卖掉以后再一起还债。这时候他可能都已经到了资不抵债，再进一步的等没办法的时候，职工乱集资投入到里面也是一种资金周转，也是一种负债。甚至进一步的来一个，房子不太好卖，说这个房子现在两万一平米卖给你们，卖给你们以后，你们跟我签了合同，我以后按每年15%帮你们回购反租，也就是说你们买过去，然后你再交给我，我帮你们把房产出租，这套房子你如果100平方米，2万一平米是200万，你200万给我，我给你15%的年息，每年给你30万，相当于乱集资行为。售后反租，听着很规范，但这都是房产商透支过分的一种状态。

所以不管是售后反租还是职工集资款，还是我们整个的房地产开发过程中的借高利贷，或者还有工程垫款，都表示房地产企业的一种透支。当后边说的这三四种透支出现的时候，这个房产商基本上进入资不抵债。如果这三四种情况都不发生，就是买地的钱贷款、开发贷拿一块，然后开发贷用完了房子基本上也造到一定阶段就预售，预售的时候把全款拿回来，再进行建设施工。他整个的过程就80%多的负债，在这个意义上中国房产商聪明也聪明在负债，杠杆率极高。或者不可阻挡的经济规律使得中国房产商并没有赚太多的钱。

大家有时候一说房地产暴涨8倍的价格、10倍的价格，房地产一定是富的流油，某种意义上很多房产商就是在为债务打工，还本付息。当然如果在100亿的基础上，80亿还掉了，赚十几亿还是可能的，要从这个角度他也是富豪。但是从房产产生了8倍、10倍的价格上升，他居然只赚了百分之十几，其实里面有很多中国房产商不可评估的损失。可以这么说，中国房地产8倍、10倍的增值的真正的载体，真正房地产富起来的群体是在座所有人或者整个社会老百姓，在这20年买房子的小业主群众。在这个意义上讲，正中下怀，挺好。我们房产挣了100万亿、200万亿，80%的钱是老百姓拿去的。为什么呢？我说两个案例。

中国房产商的融资房子，就逼着他房子一旦竣工，必须在半年、一年、两年内尽快把房子都卖掉，卖掉他要还土地款、还开发贷，卖掉以后预售房的欠款结账清零。卖掉以后他把职工集资款还了，卖掉以后当然也能够把施工队伍的欠款还了。然后他才可能剩余下来如果有点钱的话，那是他的利润，他也可以说富豪，也没错。但是这里边有个概念，一切房产我说的十年、二十年涨了8倍，可不是你房产商造完的那一天涨了8倍，你造完之后卖的该什么价就什么价，可能你造完以后就等于你正常的施工成本运行，然后该有的利润，假如说在成本的20%，成本是100的话卖了120、130，就是你有三四十的利润。

这些利润是毛利，还要交税，你有个10%，就真的是很好的了。额外的涨出1倍、2倍、3倍，那就是8倍，往往要过5年-7年，我们房地产商80%不会把房子等涨8倍以后再卖，没有。他想这么做，他哪怕预测到五年八年以后涨这么多，但是他的悲剧在于他的资金模式必须在一两年之内还清，否则人家要拍卖的。从这个角度会有这个结果。

同样，我们说李嘉诚的一个案例。在浦东中央公园配合有一个四季雅园，一共700套别墅，每套别墅平均在400多。他1995年买了土地造房，当时算的成本1万一平方。到了2000年我说上海的均价在2000多块钱，但是他这个别墅能够卖到一万一、一万二，他的成本在1万元左右，毛利有两千，这是如果当时就全部卖掉的话就是这个价。然后因为他的负债率极低，他所有的买地的钱是自己的，造房的钱自己的，不跟中国银行贷款，没什么负债，也不存在造好的要还款。

他做了一个模式，这700套房一套也不卖，统统租赁，租赁以十年期为准，你住五年也可以，一般来租他这个房的都是高级白领，不能买，只能租，大家都签十年。十年以后到2010年，这时候他的房子已经到12万，到期的全部退出，700套房子统统重新装修。重新装修一下一套房子300万装修费，每平方米花8000-1万块钱装修。装修完了已经是2013年开始卖房了，这时候已经到了14万、15万一平方，700套全部卖掉。你说他赚了多少钱？他原来的房子就算利息，十几年国外的利息就是百分之几，十年翻不了一番。也就是说在这个意义上他赚了大钱。

那么高负债模式你可能高杠杆，你可能也是高利润。但风险也极大。但是对于房地产十年、二十年增值5倍、8倍的来说，保存着，低杠杆持有着是最大的发财。在这个意义上整个中国的房产商很少能够持有房屋赚到8倍再卖的，这种案例中国前十大的房产商没有一个有，因为他们都是80%以上的负债，他想持有也持有不了，每年借1万亿的债。

7%的利息，甚至还有10%的利息，每年的利息要付1000亿，还要还本。现金流每年要3000亿的转，那你不会每年把多少万平方米一起卖掉，你每年卖的房子周转资金来不及，支撑着一个巨大的周转，支撑着一个巨大的面子，一个不当心就是巨大的窟窿。所以中国房产商的模式仔细看是不行的。

也就是在过去的20年，高速扩张的面积、高速扩张的流量，这种情况下能够支撑，在今后这个状态这种模式死路一条。一方面这个量不能这么大规模的造，第二是房价也不会翻一番，翻两番，这时候你再去高杠杆的撑，资金利息背着都是形同自杀，政府的管制措施也会出台。所以在这个意义上讲，房地产的债务是会下降的。下降到多少呢？我认为至少去掉30几个点，从80%降到50%左右。在这个过程中，聪明的房产商自己修身养性降低债务，国家的管制也不能再让房产商占有那么多的债务资源。

大家知道中国全部工商企业，银行债务量是在差不多70万亿，其实他对中国的GDP推进就是5%左右，但是他占有的金融资产也是70万亿。所以我们有时候说工商企业制造业融资难、融资贵，如果房产商把他的70万亿减掉一半，把这30万亿加到实体经济上去，实体经济融资难融资贵统统化解，就是资源平衡，总量就是这些，你这边多了那边少，最后就不平衡。是个结构性改革的问题。

所以在这个角度，政府只要出三招，房产商的债务一定下来。

1.任何房产商不许再欠着债买地，买地的钱必须是自有资金，不能负债。全世界如此，只有中国惯着房产商跟银行拼命贷款，然后银行也愿意让房产商贷款。一块地50亿，我借你50亿，抵押品都不要。所以在这个意义上银行要改变这个行为，政府卖地时候的资格审查，最重要的一条就是买地的钱是自有的，不跟银行、信托借款。总之是企业自有资金，是自己的资本金。有了这一条立马房产商负债可以下来20个点。

2.当然是对房地产不能再搞那么宽松的预售房，预售房负债一定要等二三十层的房子结构封顶。也就是说从预售开始到交房，你不能两年到四年，一般是半年到一年，也就是说差不多还有半年的时间，最长不能超过一年这个房屋要交。这么倒算的话预售款的时间就缩短，两年变一年，一年变半年，负债的状态也就收缩了。

3.就是房地产商在今后的状态里，他会以持有房屋的心态来出租。那么持有房屋出租如果有债务的话，一旦你是持有的房屋出租，你的租金就可以通过信托搞REITs，REITs是每年的现金流的租金收入形成的一笔信托投资，这种信托投资好像是债务，但不算债务，算股权投资。REITs的投资算股权，不算银行贷款的债务，然后租金的收入是REITs100亿，这100亿租金收入来还这100亿的十年、二十年、三十年的过程。这笔钱一进来就把房产商的贷款，本来贷款100亿，现在变成REITs100亿，但是那个相当于是股权资产，非债务资产。这么一算的话，这三笔账只要一搞债务就下降，各方面的资源就优化配置。

这是我讲的第三个，中国房地产未来趋势，债务一定会下降，政府管理方式也会变，房地产盈利模式也会变。最终负债率会下降到50%以内。

第四个趋势，中国房地产商的数量会大幅度下降。

刚才已经说了中国房地产企业有9万多个，我们城市人口一共8亿多，不到9亿。几乎是每1万人一个房产企业，8亿人就是8万个，9亿人9万个，这个企业不是房地产中介租赁公司，是指拿了土地造房子的开发公司，有8万到9万个。全世界所有国家，180个国家的房产商加起来也没有9万个。美国大大小小房产商没超过500个，480多个。

包括香港也没那么多的房产商，几大房产巨头十多家，再加一些小一点的。但是总而言之没那么多，只有我们的房产商数量，刚才说全世界没那么多，欧洲20多个国家所有房产商，独立法人加起来不到1万个。这种房产商数量多如牛毛，遍地房产商也就是中国的一场狂欢。所以17亿平方米赢得了9万个企业的生活费，今后应该减。你要算一下，9万多个房产商前10家，也就是刚才说的前十前差不多有七八千亿资产规模，1万多亿资产规模的企业，他们造了整个中国房子的30%，这是前10家。

前100家，造了中国全部一年开发量的70%，前1000家基本上造了90%。这个意思还有8.9万家或者9万家做了百分之几，绝大部分是空壳公司，完全可以关掉。因为开也随便开，门槛很低。关也随便的关，今后肯定收紧。逐渐十几天后一方面市场萎缩了一部分，从17亿一年的建设量变成了10亿，从这个角度，各个方面今后的发展难度也加大，许多企业会转型。破产关闭，被收购兼并的，自我转型，然后每年检查年审的时候吊销执照，自我消失的。最终到2030年以后，最起码6万个没了，剩下3万个，这是用最宽松的思路想。严重一点8万个没了，留1万个都是会出现的局面。

在这个意义上大量的人说自己在房地产公司就业，对不起了，会转掉一大块。所以小孩读书还搞房地产之类的，这个市场就业系统会大幅度的下降。要转行，要有长远规划。要规划也别往房产系统转，这当然不是绝对的，我是说不能再像原来那样房产系统养了多少万人，这也是个趋势。

第五个趋势，我们的房地产从17亿变成10亿，这个下降的过程中。具体哪些地方是开发热点呢？我们过去从1亿变17亿过程，几乎东西南北中处处都是房地产，今后会比较多的集中在三块。

第一个热点，人口超过1000万的国家超级大城市，但是它还有潜力从1000万变2000万的超级大城市。比如说上海，人口过了1000万，现在实际上是2500万的超级大城市，他再过十年也不会变4000万，基本上天花板封顶了。这时候上海过去几年，每年几千万平方米的房产开发量最后会越来越少的，他不会再这么扩张了。但是郑州现在1000万人口，也是国家超级大城市，我们国家的中心城市分几个等级，1000万人以上的城市叫国际级的超级大城市，超大城市。500万-1000万叫特大城市，100万-500万叫国家级大城市。50万-100万是中等城市，50万以下是小城市。在这个意义上的房地产热点会在超级大城市中的1000万往2000万扩张的城市走，已经过了2000万的比如北京和上海，不会再去把城市规模扩大一倍造许多房子，这是一个热年。

第二个热点，就是超级大城市都会带出一个大都市圈，这个大都市圈是以超级大城市的市中心100公里为半径画个圈，100公里的半径的平方，3万多平方公里，也就是超级大城市本身可能只有两三千平方公里的城市区，但是100公里的半径画个圈形成的3万多平方公里当中的中等城市、小城市，是会加速度发展的。这是一个概念，这个概念不是超级大城市本身2000万人变成2500万人，而是指100公里范围内的独立于超级城市外边，属于超级城市的城市圈，可能现在50万、100万、200万、300万，会不会变成500万呢？比如上海到嘉兴就是80公里，嘉兴现在整个城市是300万人，这是一个国家级大城市，不大不小，但是因为跟上海经济圈连上了，以后轻轨、地铁什么都通了，结果上海本身扩张不了了，他那边乘势而上。你们去看现在在上海周围发展的超级块的，浙江方面是嘉兴，江苏方面是苏州，他们这十年二十年增长率都很快，今后还会继续快。这是第二个概念，相当于首尔旁边，首尔本身1000多万人，但是它旁边有个3000万人的首尔大区，就是汉城。但是这个大区不算首尔，是整个周围的。同样巴黎旁边有各大巴黎区，伦敦旁边有个大伦敦区。纽约市旁边有个纽约都市圈。

第三个热点，我们说的城市群。城市群是指几个大城市距离200、300、400公里范围内，这400公里范围内空间极大，有几十万平方公里。但是这个城市和城市会互相联系，这种城市群中你如果是大城市，可能500万变成700万，然后变成特大城市，特大城市也会扩张到1000万以上超大城市，城市群不管是长三角还是珠三角，还是京津冀，中国四大城市群，包括中部武汉长沙城市群，还有郑州、河北、河南、中原大地的城市群。我讲这块，中国的城市以后一个是城市群，城市群最远距离400公里直径，有一批城市互相之间几百公里。但是到了500、1000以上，上海跟天津两个大都市，大都市之间的合纵关系不是城市群，天津和北京是城市群，因为就是那么100多公里。

这三个热点，房地产如果继续要开发就是在这三个热点上，其他地方拾遗补缺，大公司一般不会去那边展开，地区的本地公司补点缺口，大体如此。

第六个趋势，中国房地产的销售模式。就是我刚才说到的100%、99%造好了就卖的模式。在今后会发生转换，转换成什么呢？如果一个地方有100的房子，可能20%的房子是政府的保障房，保障房是租赁的。第二是市场上房产商造的房子，差不多三分之一也会是租赁房，他长期持有租赁运作。这个租赁费用会是商品房价格的租赁房，而不是政府保障房、公租房的租赁费。然后再剩下50%左右还是维持原来的商品销售，这是一个概念。那么这个社会上的老百姓最后有50%左右是住在租赁房，50%左右里面的20%多一点是商品化的租赁房，有