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中国楼市至少两三年内没希望

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来源: 2020-6-26 21:01:17 显示全部楼层 |阅读模式
本文来自一德期货有限公司·副总经理、首席经济师 郭士英

都说已经很困难了,然从中国房地产来看,像是最困难的时候吗?

这一两年一直在提醒大家关注全球三大泡沫:美国股市、中国楼市和西方政府债务。本人始终认为,这些资产涨得越是离谱,后面的麻烦就会越大。

今年2月12日到3月23日,美国三大股指出现久违的崩跌,其中道琼斯工业指数暴跌11300多点,领涨全球十一年的美国股市风险得到了初步释放。当然,由于美联储创记录的货币救助,从下跌低点到6月8日道琼斯和标普指数分别回升了本轮跌幅的82.5%和86.7%。新经济成分较多的纳斯达克指数比较特殊,在6月23日再创历史新高。

不管怎么说,美股确实经历了“地动山摇”,而且远期走势尚未可知,随着美国政府债务的灾难性增长和未来美元信用的持续走衰,美股进入大熊市乃至美国经济进一步衰落的可能性依然很大很大,我们不妨给点耐心,多观察个三五年。目前可以说,如果排除非正常货币刺激的短期效应,本人从当前世界局势和各国经济走向来看,对发达国家股市和债市的中期走向依然难以乐观。

宏观指标遭遇强约束,国际环境愈发恶劣,全球资产市场的最大悬案目前就剩下中国房地产市场了。由于自身供求关系和货币政策变调以及“房住不炒”去金融化基本国策等三大因素,中国楼市的远期走向只有两个可能:长期缓慢下跌或者开启“崩跌—回升—慢跌”模式。

疫情以来已经接触了大量各行各业的各地生意人,他们现在都开始醒悟到:这么多年了其实一直是在给坐地生财的“地主们”打工,以前的日子勉勉强强但交完地租就鲜有积累,一旦遭遇意外风险冲击就只有认栽出场一条路,很多人很难东山再起。

本人也一直关注今年以来的北京房价和租金情况,基本结论是:房价回调幅度不如租金回落的多,而且很明显,由于疫情影响的长期化,铺面、住宅和商业办公楼的租金很难持续回升,或将长期居于低位水平。

一直在等数据的佐证,日前我爱我家研究院发布数据显示:北京租房市场成交量下滑超三成,租金下调幅度非常罕见。6月前三周北京住房租赁中的整租交易均价为89元/平方米/月,较5月同期上涨0.93%,较2019年6月同期下跌6.40%。整租交易的套均价为5743元/套/月,较5月同期上涨2.75%,较2019年6月同期下跌7.43%。

不光北京,全国数据也一样。根据国家统计局发布的5月房价指数,二手房价格普涨,其中,北京、上海、广 州、深圳的二手住宅价格分别环比上涨1.8%、0.6%、0.4%和1.6%。与此同时,部分城市租金却在下降。住房大数据联合实验室发布的2020年5月纬房租金核心指数为100.81,比上月下跌 1.64%,这已经是该指数连续第4个月环比下跌。其中,北上广深的租金价格环比变动分别 为-1.41%、0.67%、-1.8%和-3.15%。另据贝壳研究院数据显示,6月前三周,包括北京在内的全国重点18城平均租金水平从41.7元/平米降到了40元/平米。
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我们都知道,即便在过去,一线城市的租售比也是畸形偏低的,现在来看这一指标就更加不合理了。就目前社会经济情况综合来看,我们由此能够得到的唯一理论启示就是楼价还会继续看跌,一两年内根本不存在经济恢复和民众收入超预期增长的可能性。疫情限制措施过大过久的常态化或外部综合压力过强的综合影响下,以后应该会陆续出现更多旅游、酒店、餐饮和其他生活服务行业以及部分传统制造业的破产潮,这大概率会演变成楼市的大甩卖——房东变现还债,中国楼市,这个全球最后一个大泡沫由此破灭才是周期出清的合理局面。

国际疫情、大国争斗、自然灾害以及街头暴乱等负面现象还在蔓延和叠加,局部经济停摆还在持续、民间财富正在持续缩水,这些不良影响大概率将长期化。如今商铺价格持续下降,写字楼价格低迷不振,住宅楼还能怎么样呢?央行不再大放水已成定局,上涨驱动力何在?接盘人在哪里?

深圳楼市为代表的局部狂欢也可能还会继续一阵子,因为那边的有钱人还是太多、金融手段也更加“高明”,还有香港的绝对楼价“市梦率”的牵引嘛。其实从收入比的角度,深圳楼价泡沫早就超过香港了。有钱人可以继续不吝高楼价,但一定要知道只有别人更有钱了才会产生可以保值增值的后续行情。那么后续靠什么呢?大家可以自己琢磨,我是没理由乐观的。

从1998年房改开始到2018年楼价系统见顶,二十年是世界楼市繁荣周期的上限,没有一个国家的房地产繁荣二十年还不出现系统性大调整的。以牺牲民生稳定和扩大贫富差距为代价的房地产牛市,体制和社会状况都不允许长期纵容。我们总不能把全国人民都变成房奴吧——除了极少数“新地主”。安分守己的人如果一辈子买不起房,会被逼上梁山的。全世界的街头骚乱就是重要信号,咱们怎敢继续行险?深圳的高楼价已经在逼走华为,如果再起一波楼市泡沫,试问各地工商企业谁不胆寒?岌岌可危的大国博弈,中国又将如何应对?所以很多人期待中的房地产再放纵,代价将是整个系统的彻底崩溃——你要成功了,国家就败了,你敢赌吗?

外资是需要观察的新变量,但不够重要,因为体量和购买理有限。问题的关键是央行货币政策中期内不大会变了,房地产价格的主要驱动力从此消失。中国以后大概率是靠财政政策领衔经济扩张,这对应的是债券市场的扩大和繁荣;财政政策持续发力就需要房产税的支持,而迟早推出的房产税一定会持续改善现有住房分配格局并挤压市场泡沫。所以从宏观政策的变调看,本质上是不支持原有房地产模式的。随着房产税的必然推出或者国际环境的持续恶化,不排除中国房地产出现崩盘的可能性。这也就是为什么银监会和央行近期坚持货币定力的主要原因,因为他们必须要为中国房地产崩盘的潜在系统风险预留足够的政策空间。

以上是个人的长期看法,仅供改善和投资性需求参考,至于所谓刚需最好不要耽误自己的生活,毕竟市场的短期波动和局部分化不可预知。个别地区的逆势而动也许还会持续一段时间,无论多疯狂,那都是之前的思维模式和资金存量在作怪,应该没有广泛的代表性。综合来看,至少未来三两年中国楼市应该是没有什么希望的。

还记得2007年三季度股市大顶前最后的疯狂,牛市效应带来的汹涌资金加之机构的暴力手法,牛市后期时,超级大盘股都能连续涨停,市场强势令人惊骇不已。可是最后热点的上涨动力也接近枯竭后,没人会想到次贷危机的突然爆发,可怜2008年的中国股市一口气就跌去了72%。那是一个令人伤心的熊市,不过类似的熊市应该还会有,而且照样是在初期没人信!



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